Smlouva o projektu uzavřená mezi MSI, MSD a Českými drahami z roku 2004 předpokládá, že na území (celková původně uvažovaná rozloha 77 000 m2) bude možné postavit až 125 000 m2 hrubé komerční podlažní plochy, za které MSD zaplatí maximálně 900 milionů korun (to znamená max. 7200 Kč za m2 hrubé komerční podlažní plochy).
Hodnota pozemku pro developera se obecně stanovuje podle toho, co a v jakém objemu je možné na pozemcích postavit (podle metrů hrubé komerční podlažní užitné plochy), a nikoliv pouhým násobkem celkové plochy území a její ceny za metr čtvereční, jak bývá laickou veřejnosti občas špatně interpretováno. Současný stav je takový, že valná část pozemků v okolí Masaryčky neumožňuje výstavbu z důvodů platného územního plánu, stavební uzávěry, ochranného pásma železnice a podzemních konstrukcí metra (tubus metra trasy C uložený v mělké hloubce).
Je zřejmé, že na území nebude možné postavit původně předpokládaných 125 000 m2. Při stanovení plochy se počítalo například s tím, že dojde ke zrušení Masarykova nádraží. Dnes však víme, že nádraží se určitě rušit nebude, přes území nově vede železniční viadukt, některé budovy budou oproti plánu i nadále využívány atd. V současnosti je tak k využití plocha území cca 56 000 m2, na němž lze reálně postavit cca 50 000 m2 hrubých komerčních podlažních ploch.
Ukazuje se, že reálně lze i po případné změně územního plánu zastavět na celém území jen cca 1 hektar stavebních pozemků. Ostatní plocha bude využita pro zeleň, komunikace, případně další městotvorné prvky.
Smlouva z roku 2004 stanoví následující vzorec výpočtu ceny za pozemek:
125 000 m2 hrubé užitné plochy = max. 900 milionů korun
1 m2 hrubé komerční podlažní plochy = 7 200 korun (bez ohledu na velikost samotného pozemku, který je k výstavbě zapotřebí)
900.000.000 CZK = Povolené hrubé komerční podlažní plochy v pravoplatném územním řízením / 125.000 m2
pokud bychom např. na ploše 1 ha postavili budovu s 40 tisíci m2 hrubé užitné plochy, cena za stavební pozemek by činila:
7 200 * 40 000 = 288 milionů korun
cena za 1 m2 pozemku by poté činila: 288 milionů korun / 10 000 m2 = 28 800 Kč/m2 pozemku
Původní smlouva předpokládá společný rozvoj území v okolí Masarykova nádraží a postupný odkup částí pozemků v majetku drah do společnosti MSD poté, co na nich bude ukončena developerská činnost. Znamená to, že podle smluv by České dráhy dostaly platby za pozemek vždy až po kolaudaci jednotlivých projektů, což v praxi znamená v horizontu 5 – 25 let. Zároveň by jako partner ČD musely spolunést veškerá rizika spojená s projektem a také do něj vložit vlastní finanční kapitál na samotnou výstavbu.
V případě zájmu ze strany Českých drah je MSI připravena jednat o úpravě smluv a odkoupení pozemků v dřívějším termínu, než po dokončení developmentu. MSI je připravena zaplatit v lokalitě Masarykova nádraží za m2 stavebního pozemku až 20 000 korun v případě, že budou zachovány obdobné podmínky (porovnatelný koeficient podlažních ploch, zrušení stavební uzávěry apod.), jaké byly součástí akvizice pozemků bývalé České typografie v bezprostředním sousedství.
Tato cena nezahrnuje náklady developera na projekt, jako jsou příprava projektu, architektonické či archeologické studie a práce ad., ani riziko, které developer nese. Uvedená cena je tak plně srovnatelná s dnešními tržními cenami hotových kancelářských projektů v centrální části Prahy, které již mají všechna potřebná povolení (zde se cena pohybuje kolem 8-10 tisíc korun za povolené hrubé komerční podlažní plochy).
David Musil
Project Manager, Penta Investments